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農業をしていない人でも、親や親族から農地を相続することは可能です。
相続登記や農業委員会への届出など、必要な手続き自体は比較的シンプルで、短期間で終えることもできます。
しかし、本当に大変なのは相続後の農地をどうするかという問題です。
「耕作するつもりはないけれど、しばらくそのまま持っておこう」と安易に考える方も多いですが、農地は宅地や駐車場とは違い、使わなくても維持管理や法的な義務がついて回ります。
もし手を打たずに放置すれば、固定資産税や草刈り費用といった出費が続くだけでなく、近隣農家からの苦情や行政からの指導を受けることも…。
また、放置され、荒れ果てた農地は売却も非常に困難になります。
相続はゴールではなく、これからの農地の行き先を決めるスタート地点です。
このページでは相続する農地が大きなリスクとならないために、今すぐ動きださなければならない項目について解説いたします。
農地の放置はリスクだらけ
耕作をしない農地をそのまま持ち続けることは、リスクと負担の連続です。
宅地のように活用しなくても価値が維持される土地とは違い、農地は手をかけないと急速に荒れていきます。
例えば――
固定資産税や水利費の負担
耕作していなくても、税や管理費用は容赦なく発生します。
雑草や害虫、獣害の発生
年に数回は草刈りが必要。委託すれば1回数万円以上の出費。
近隣からの苦情やトラブル
境界の雑草越境や害虫被害で迷惑をかける可能性大。
損害賠償が発生するケースもあり。
行政からの指導や課税強化
荒廃農地に指定されれば、固定資産税が宅地並みに上がる場合も。
こうした負担は、年単位で積み重なります。
「相続したから、とりあえず持っておこう」という選択は、気づかないうちにお金と手間を食い尽くす、“負の資産”への第一歩です。
また、荒れてしまった農地を復活させるには、莫大な手間とお金がかかることになります。
では、使わない農地をどうするべきなのか。
使わない農地は「売る」か「貸す」しかない
耕作をしない農地を所有し続ける場合、選択肢はシンプルです。
「売る」か「貸す」か、その二択です。
売る場合
農地法の規制により、農地の売り先は基本的に農業従事者だけ。
宅地等に転用して売る道もありますが、申請や許可のハードルは非常に高く、時間もかかります。
貸す場合
「農地バンク」に登録し、借り手が現れるのを待つ。
借り手は農業従事者に限られ、農地法第3条の許可が必要。
さらに、農業人口の減少で借り手が見つからないケースも多く、契約まで1年以上かかることも珍しくありません。
農地を他人に貸す場合、いつでも耕作を再開できるよう、しっかり整備しておく必要がありますので、これは所有者にとっても非常に大きな負担になります。
いずれの方法も1年以上、買い手や借り手が見つからないことは普通なので、“売るにしろ貸すにしろ、動き出すなら早いほうが有利”なのが現実です。
次のセクションでは、農地の売却について、解説いたします。
農地を売るのは、想像以上にややこしい
農地の売却は、自力でやろうとすると莫大な手間と時間がかかりますが、後に紹介する方法を使えば、大幅に手間を節減することができます。
以下は、自力で売却を進める場合の流れです。
宅地やマンションの売却なら、不動産会社に依頼して広告を出し、買主が現れれば契約…というシンプルな流れです。
ところが、農地の売却はまったく別物。
売却の前に、こんなに多くの確認や手続きが必要になります。
などなど・・
しかも、これらは土地の区分や立地条件によって組み合わせが変わるため、「農地を売る」という行為は、実際には何十もの検討項目が複雑に絡み合うパズルのようなものです。
「ややこしい」というより、もはや専門職の領域。
宅地やマンションを売った経験があっても、農地ではまったく通用しない…というのが現実です。
地域：静岡県
農地の属性：市街化調整区域内の農振農用地（農地以外への用途変更不可）
売却前の問題： 建物を建てられず農地以外に用途変更できない土地。
管理できない農地を子に残したくないと売主様は売却を希望したが、農地法上、非農家の購入希望者では許可が下りず、問い合わせはあっても大半が購入不可で買い手探しに難航
不動産会社の対応： 他社が敬遠する中、あきらめず約1年間にわたり販売活動を継続。農業従事者に情報発信するなど買主探しに注力し、最終的に農地を購入できる資格を持つ買い手を見つけ出した
売却結果： 売買契約成立と同時に農地法の許可申請も提出。順調に進めば翌月中旬には許可が下り、年内に無事引き渡しできる見通しとなった
素人が独力で完結するのは非現実的
農地の売却は、単に書類をそろえて提出すれば終わり…ではありません。
関係する役所や機関の数が多く、しかもそれぞれが別々のルールで動いているため、途中で必ず壁にぶつかります。
例えば――
などなど・・
しかも、こうしたやり取りは「誰がどう進めるか」によって結果やスピードが大きく変わるのが実情です。
宅地やマンションの売却経験がある方でも、農地の場合は用語も手順も初めてづくし。
手探りで進めるうちに半年～1年があっという間に過ぎてしまい、その間も固定資産税や管理負担は続きます。
だからこそ――
最初から、農地売却に精通したプロに任せることが“最短ルート”なのです。
地域：千葉県成田市
農地の属性：市街化調整区域内の農振農用地
売却前の問題： 売主様が4～5年にわたり複数の不動産会社や市役所・農業委員会に相談しても買い手が付かなかった農地。成田市の該当エリアでは4年以上農地の取引実績がなく、市場性が極めて低い状況だった。
不動産会社の対応： 再建築不可物件のコンサルタントが尽力し、情報発信の範囲や方法を工夫。なんと相談後すぐに農地を必要とする買主を見つけ出し、契約前に農地法第3条の許可も取得する段取りまで整えた。
買主には車の入れない隣接山林も併せて引き受けてもらう提案を行い、付加価値を見出した。
売却結果： 無事に売買契約を締結し引渡しも完了。
「売れない」と思われた農地が買主にとっては「宝もの」となり、隣接の利用困難な山林とともに有効活用される結果となった
転用すれば売りやすくなるが、ここにも高い壁
農地は農地法の規制により、農業をする人にしか売ることができません。
その結果、「売りに出しても何年も動かない」ケースは珍しくありません。
とくに高齢化や後継者不足が進む地方では、農業を始める人より辞める人の方が圧倒的に多く、買い手探しは年々難しくなっています。
これに対し、農地を宅地や事業用地に転用できれば、買い手の幅は一気に広がります。
住宅用地、駐車場、資材置場、太陽光発電用地など、用途はさまざま。
非農家でもあなたの土地を購入できるようになり、市場規模は何倍にも膨らみます。
しかし――
この転用こそが、最大の難関です。
などなど・・
もし、転用は理屈としては可能でも、現実的には高度な知識と経験がなければほぼ門前払い。
ここを突破できるかどうかも、農地売却成功の分かれ道になります。
地域：神奈川県厚木市
農地の属性：市街化調整区域内の農地（畑）
売却前の問題： 所有者は高齢で農業継続が難しく、相続人も農業を継ぐ意思がないため荒れた農地を手放したい状況。
しかし農地は原則として農家同士でしか売買できず、周囲でも同じ悩みを抱える農家は多いものの「売りたい人は多くても買いたい人はほとんどいない」状態だった。
そのため通常のままでは一般の買い手が見つからず、長年放置されていたケース。
不動産会社の対応： 市街化調整区域専門の不動産会社が対応。「農地を農地以外に転用できれば一般の人にも売却可能になる」ことに着目し、行政と折衝。
簡単ではないが農業委員会の許可を得られれば転用できるため、今回は許可を経て資材置場用地への転用を実現し、売却につなげた。
造成工事を行い、建物は建てられないものの資材・車両置き場に適した土地として再生させた
売却結果： 農地法・都市計画法の許可取得後、資材置場として造成済みの土地を一般の事業者に売却することに成功。
取引形態は不動産会社が売主となり、買主への引渡しも7月末に予定通り完了。
市街化調整区域で建築不可でも広い土地ニーズに応える形で活用が図られた（資材置場や車両置場として最適な土地として成約）
だからこそ最初にやるべきは「プロ」の業者集め
農地の売却を本気で進めたいなら、最初の一歩は“農地売却に強い不動産業者”を複数見つけて相談することです。
なぜなら――
つまり、1社だけに任せるのはリスクが高すぎるのです。
ある業者では「無理」と言われた土地が、別の業者なら数か月で売れた――そんな事例は珍しくありません。
複数の業者に相談すれば、
この「業者集め」が、農地売却成功の成否を分ける重要ポイントなのです。
地域：埼玉県桶川市
農地の属性：市街化調整区域内の農振農用地（現況は耕作放棄され雑木林化）
売却前の問題： 15年前に相続したものの耕作せず放置された荒れ放題の農地で、雑木林同然の状態。
過去に台風等で敷地内の木が倒れ隣接駐車場の車に損傷を与え修理代を負担する事故も発生。固定資産税等の負担に比して利用価値がなく、「タダでもいいから手放したい」と所有者が考えるまでになっていた状況だった。
しかし10社以上の不動産会社や行政書士に相談するも「市街化調整区域の農用地は売れない」と断られ続け、「農家か農業法人しか購入できない」という法規制の壁に阻まれていた。
不動産会社の対応： 「売れない」とされた理由を打破すべく知恵を絞り、現地調査や役所調査を綿密に実施。注目したのは固定資産税課の評価証明書上の地目が「山林」になっていた点である。
国土地理院の古い航空写真を取り寄せて検証したところ、この土地は農地法施行前（昭和25年以前）から農地ではなく山林状態だったことが判明。
そこで土地家屋調査士と協力し農業委員会と協議のうえ、登記上の地目を農地から「山林」に変更するという前例のない手続きを完遂した。
地目が山林になったことで農振農用地指定も外れ、農地法の許可なしに自由に売買できる土地へと性格が一変した。
売却結果： 農地から山林への地目変更登記により、「売れない農地」が「売れる土地」に生まれ変わった。
早速、以前から打診していた隣地の事業所に再度交渉したところ購入に前向きな回答を得ることに成功。最終的に「100万円近く」で買い取るとの申し出を取り付け、売買契約・引渡しが無事完了した。
10社以上に断られ悩んでいた売主様は、自身の土地が有償で処分できたことに大変驚き、同時に大きな安心を得られた様子である。
農地売却に強い業者を複数見つけるのは、かなり困難
「じゃあ複数の業者に相談してみよう」と思っても、本当に農地売却に強い業者を見つけるのは想像以上に難しいのが現実です。
なぜなら――
結果として、
「時間をかけて探したのに、結局は農地に不慣れな業者ばかり」
「断られてまたゼロから探し直し」
…そんなことになりがちです。
この“探す段階”でつまずく人が多いからこそ、最初から効率よく、複数の“農地に強い”業者と出会える仕組みが必要なのです。
個人での業者探しは非効率。ならば…
そこで注目されているのが、農地売買に対応可能な不動産業者を一括で探せる無料査定サービス「リビンマッチ」です。
リビンマッチなら、これまで説明してきた「探す手間」「業者の見極めの難しさ」を一気に解消できます。
なんといっても業界最大級の1700社以上の優良業者が登録しているのが、最大の強みです。
しかも利用は無料。
使い方はとても簡単。
まずは最初の画面において、「その他」をタップ（クリック）してください。
「その他」をタップすると、「物件種別を選択」という欄が出てきますので、「Ｖ」をタップし（下図 ①）、選択肢を表示してください。
ここでは「農地」を選択します（上図②）。
これ以降は、所有している農地の情報やエリアを入力するだけで、対応可能な不動産会社がピックアップされます。
その中から、信頼できる業者を比較・検討し、自分に合った売却先を見つけることができるのです。
もちろん、まだ売却を決断できない場合や、提示価格に納得できない場合、業者からの提案内容になんとなくしっくりこない場合は、無理に売却する必要はありません。
地域：愛知県東郷町
農地の属性：市街化調整区域内の土地（地目：「畑」、敷地内に廃墟化した古家あり）
売却前の問題： 相続した土地の売却相談例。敷地内に古い空き家が建つが、市街化調整区域内に位置し一般住宅の新築は不可。
また地目が「畑」であるため所有権移転にも農業委員会の許可が必要で、購入者を見つけるハードルが高かった。
こうした条件から、売却活動を始めても実際に購入できる人は限られる状況だった。
不動産会社の対応： 売却依頼を受けた不動産会社がまず着手したのは、所有権移転の障壁を取り除くこと。
敷地内に現存する建物がある利点を活かし、地目変更手続きを実施。
時間を要したものの地目を「宅地」に変更することに成功し、農地法上の制約を解消した（※市街化調整区域のため依然建物新築は不可だが、少なくとも非農家への権利移転が可能に）。その後本格的に販売活動を開始し、およそ2か月で購入希望者を見つけ出した
売却結果： 事前に地目変更で所有権移転の問題を解決していたことも奏功し、契約から引渡しまでスムーズに進行。
「相談してよかったよ」と売主様から感謝の言葉をいただくなど、通常は難航しがちな調整区域物件の売却を円滑に成約させた成功事例となった。
「やっと肩の荷が下りた」多くの人が実感する安堵
リビンマッチを利用することで、農地売却に精通した業者とスムーズに出会うことができ、「もう売れないかもしれない…」という不安や焦りから解放される可能性が高くなります。
役所への煩雑な手続きや買い手探しも、プロがしっかりサポートしてくれるため、自分一人で悩み続ける必要はありません。
「結果として、思っていたよりもかなり早く、高値で売却できた！」
肩の荷が下りたような安心感を得ることができるでしょう。
さらに、不要な土地を手放すことで将来的な負担も解消され、心にゆとりが生まれます。
「やっと気持ちに区切りがついた」と、多くの方が前向きな一歩を踏み出しています。
行き詰まった農地問題を、今ここで動かしませんか？
もし、今も「不要な農地をどうすればいいのか分からない…」と感じているなら、まずは一度、無料の一括査定サービスを試してみてください。
知識も経験もある不動産業者とつながることで、あなたの悩みに具体的な道筋が見えてきます。
わずか数分の入力で、これまでの不安や手探りの毎日から解放されるかもしれません。
「もっと早く動いておけばよかった」そう感じる方が、本当に多いのです。
今の不安を、将来の安心に変えるために。
相続した農地が「負の資産」になってしまう前に、農地売却検討の第一歩を踏み出してみませんか？
まずは情報収集のため、相談するだけでもOKです。
納得できない場合は無理に売却しなくてもOKなので、リスクはありません。