「更地にして売却」は本当に正解か？～解体後、後悔しないために～

PR

その解体、本当に正解ですか？

空き家を解体するかどうかで悩んでいる方が増えています。

親から相続した実家や長年使っていない住宅に直面すると、解体という選択肢が頭をよぎるのは自然なことです。

しかし、安易に解体を決断してしまうと、思わぬ出費や将来的な活用の可能性を失ってしまうことも。

本記事では、空き家解体の代表的なデメリットを5つ解説し、後悔しない選択のために知っておくべきことを専門的な視点でお伝えします。

今一度、解体を含めた空き家の取り扱いを見直し、「ベストな選択をした！」と確信が持てるよう、お手伝いいたします。

空き家解体のデメリット4つ

空き家の場合、特に築年数が長く老朽化している場合は建物を解体し、更地にした方が買い手がつきやすいと、よくいわれますが、本当でしょうか？

1.更地にしても売れるとは限らない

解体のデメリットの中で一番深刻なのは、更地にしたからといって、必ず買い手が現れるという保証はどこにもないということです。

土地が売れるかどうかは、立地条件、周辺環境、その地域の将来性などを踏まえ、その土地に需要が本当にあるのかを見極めなければなりません。

見極めには専門家の意見を複数、聞く必要があります。

2.解体費用が高額

解体工事には多額の費用が発生します。

解体費用は、木造など家屋の構造や大きさにもよりますが、100万円から300万円程度の出費は覚悟する必要があります。

自治体によっては補助金制度が存在する場合もありますが、申請条件が厳しい、手続きが煩雑といった理由で利用できないケースも少なくありません。

補助金は解体費用の1/2から1/3程度、上限金額も50万円、100万円に設定されているところが多く、解体費用の全額を補助金で賄えるわけではありません。

3.更地にすると固定資産税が大幅に上がる

更地にした後、売れずに年を越してしまうと、固定資産税がそれまでの6倍に跳ね上がります。

これは空き家を解体してしまうと、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなるからです。

その後も更地が何年も売却できない場合、高い固定資産税を延々と払い続けることとなり、経済的負担は相当なものになります。

4.売却・利活用の可能性をつぶすことも

建物の状態にもよりますが、最近は空き家を解体せず、そのまま売却した方が高く売れる場合があります。

これは、空き家を安く手に入れ、自分の好きなように大規模にリノベーションして住むニーズが高まっていることから、既存の建物の活用を望む層も増加傾向にあります。

また、賃貸住宅として再利用することが可能な場合、解体によって収益機会を失うリスクもあります。

空き家の取り扱い方法4種類

空き家の処分方法、活用方法は、大きくわけて以下の4種類となります。

専門業者の意見を「複数」比較することが必須

空き家を処分または活用する場合、どの処分方法が最適かは、空き家の間取り、状態、周辺環境などの立地条件によっても大きく異なります。

活用方法の選択に失敗しないためには、売却・賃貸・借地活用、解体に精通したそれぞれの専門業者へ相談することから始まります。

お伝えするまでもありませんが、意見を聞く業者は、大手の業者か、空き家が建ってる地元の業者であることが必須です。

また、専門業者への相談は、「売却」、「賃貸・貸地活用」、「解体」のそれぞれで、最低3社以上から意見を聞き、見積を取ることも必須となります。

1社だけに相談・見積依頼すると、足元を見られ、市場価格よりも大幅に高い金額で見積もられたり、業者が儲かる方法をごり押しされることも少なくありません。

特に解体業者は、業者の質のばらつきが大きいため、要注意です。

自力で最適な活用方法を見極めるのは難しい

失敗しない空き家の取り扱い方法を選択するには、かなりの手間と時間がかかるのは紛れもない事実です。

多くの専門業者を探し、意見を聞きに回るのも大変ですが、探し出した業者がいい業者かどうかを見極めるのも大変です。

遠く離れた実家の地元業者となれば尚更でしょう。

いえ、ご安心ください。

ここで紹介したいのが、活用方法別に複数の業者からオンライン一括で見積が取得できるサービスです。

活用方法別で複数業者から一括で見積取得する

今回は「活用方法別にオンライン一括で見積取得するサービス」として、「タウンライフ空き家解決」というサービスをご提案いたします。

タウンライフ空き家解決を利用すれば、以下の情報を自宅に居ながらインターネットで申し込むことができます。

もちろん、見積依頼はすべて無料です。

売却や解体に特化した一括見積サービスは数多くありますが、複数の活用方法について一括で見積書や計画書が取得できるサービスはほとんどありません。

空き家活用計画書を依頼してみる

業者の質は大丈夫？

「ダウンライフ空き家解決」に参加を希望する業者は、厳正な審査を受けることになりますので、いわゆる悪徳業者は事前に排除済ですので、安心してご利用いただけます。

また、参加業者は顧客からのフィードバックなどにより、常に対応の品質をチェックされていますので、審査通過後に業者の対応が悪くなるといったこともありません。

提示された見積や活用計画がお気に召さない場合は、タウンライフにその旨お伝えいただければ、あなたの代わりに業者にお断りの連絡をしてくれます。

空き家活用計画書を依頼してみる

まずは最適な活用方法を見極める

まずは取り急ぎ、タウンライフ空き家活用に見積書・活用計画書を依頼し、最適な活用方法を把握しましょう。

複数の活用方法を並べたうえで、そこから必要に応じて調査を深堀りしてけばよいかと思います。

もちろん、何が最適であるかは専門家がアドバイスさせていただきます。

【参考】空き家法の改正で「放置」は許されない状況に

2023年12月、空き家対策特別措置法が改正されました。

今回の法改正は、空き家所有者にとって、大変厳しいものとなりました。

それまでは空き家や敷地内の外観が荒れ果てていても、倒壊の危険性がなければ「特定空き家」に指定されることは稀でした。

しかし今回の法改正では、自治体が、今後特定空き家になる可能性がある空き家を「管理不全空き家」に指定できる制度が導入されました。

管理不全空き家に指定されると、固定資産税がそれまでの4.2倍に増額されることになります。

現在は、空き家を「ほったらかし」にすることも許されない時代に突入したと言えるでしょう。

そのとおりです。

管理不全空き家の認定基準は、自治体によって少しずつことなりますが、空き家の外観が荒れ果てたことに対する近隣住民の苦情によって管理不全空き家に認定されてしまうことも十分に可能性があります。

【参考】空き家を放置した場合の損害賠償について

空き家の老朽化による損害賠償請求

老朽化した空き家が倒壊の危険性を有し、近隣住民に被害を及ぼす可能性がある場合、所有者に対して建物の修繕や解体を求めることができます。​

これは、所有権に基づく妨害予防請求権として認められています。

​具体的な判例として、老朽化した建物が倒壊の危険性があるとして、隣接地の所有者が建物の所有者に対し、修繕や解体を求めた事例があります。

タウンライフ空き家解決をもっと詳しく

空き家の倒壊による損害賠償請求

放置された空き家が倒壊し、近隣の建物や住民に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。​

例えば、老朽化した空き家のブロック塀が倒壊し、隣接する土地に被害を与えたケースでは、土地工作物責任が問われ、所有者に損害賠償が命じられました。

行政による代執行と費用請求

空き家が危険な状態で放置されている場合、自治体は建築基準法に基づき、所有者に対して修繕や解体を命じることができます。​

所有者がこれに従わない場合、自治体は行政代執行として解体を行い、その費用を所有者に請求することが可能です。

空き家の放火による損害賠償リスク

放置された空き家が放火の対象となり、火災が発生して近隣に被害を及ぼすケースも報告されています。​

このような場合、所有者が適切な管理を怠ったと判断されれば、損害賠償責任を問われる可能性があります。

空き家活用計画書を依頼してみる

空き家の倒壊による高額な損害賠償事例

空き家の倒壊により、隣接する住宅が全壊し、住民が死亡するなどの重大な被害が発生した場合、所有者は多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。​

具体的な試算では、物的損害と人的損害を合わせて数千万円から数億円に上るケースもあります。

これらの事例から、相続した空き家を適切に管理せず放置することは、近隣住民や自治体から損害賠償を請求されるリスクが高いことがわかります。

空き家の所有者は、定期的な点検や適切な維持管理を行い、必要に応じて修繕や解体を検討することが重要です。