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相続した実家の空き家、放置しておくのもまずいので、そろそろなんらか活用を検討しようと思うけど、あらかじめ失敗事例をおさえておきたいね。
活用の検討開始はいいことだね！自分も空き家を活用しているけど、代表的な失敗事例は以下のとおりだよ。
代表的な空き家活用の失敗事例
空き家を賃貸として活用するため、所有者が自分の判断・思い込みで、的外れなリフォームをしてしまう。
結果、賃貸に対する問合せはあるものの、1年以上経過しても入居につながらない
的外れなリフォームってどういうことだい？
この事例では所有者は内装のリフォームはかなり力を入れたけど、水回りのリフォームをやらなかったことが致命的だったそうだ。
ということは、賃貸として貸し出すなら水回りのリフォームをしっかりやればいいんだね？
それは一概には言えないよ。そもそも空き家の状態、立地条件など考慮すると賃貸としての需要が見込めるかということが最重要だ。
なんだか難しいね・・
建物の築年数が古かったため、所有者は更地にした方が売れると判断し、建物を解体し、更地にしたが全然売れず、翌年には固定資産が6倍になってしまった
これも難しいね・・更地にした方が売れるんじゃないかって。思うよね
この事例のポイントは、更地の土地の需要がどれくらいあるのか、ということを事前にリサーチしておく必要があったということだね。
それはその通りだけど、そんなの自力でリサーチなんて無理だよね・・
所有者が空き家を売るのか、賃貸として貸すのか決めきれず、結果的に長期間放置することになり、建物が傷み、売却価格がさらに低下し、売るに売れなくなってしまった。
失敗事例としては実はこのパターンが一番多い。
活用の決断ができず、結果的に放置し、価値がどんどん下がっていくというパターンだね
自分もこのままだと、こうなりそうだよ・・
失敗事例の共通点
空き家活用の失敗の原因は、ほとんどの場合、以下の内容に集約される
これもその通りなんだけど、自力では無理だよね・・
その通り。だから専門家の意見・提案を複数聞くことがすごく重要だよ。
1社に丸投げは危険だ。
確かに1社丸投げだと、いいようにやられてしまうよね。
例えば、市場価格よりも全然安い価格で買い取られてしまうなんてこともよくある話だよ。
いずれにしても空き家のまま放置してても家は傷んでくるし、お金はかかるわで本当に困るな～
最適な空き家の活用方法を見極めるのは難しい
自力で管理するのが難しいなら、処分するか、空き家の活用を考えないとだね。
活用って言われてもあの失敗事例を見るとどうすればいいのやら・・
空き家の活用は大きく分けて、「売却」、「賃貸にして貸す」、「更地にして売却・借地」の3つがある。
それは少し調べて知ってはいるけど、問題はこの3つのうち、どの方法が一番いいのか？ということなんだよね・・
こればっかりは家の間取りや状態、周辺環境などの立地によって全く異なるからね～
まずは最適な活用方法を決めることから
素人が売却、賃貸、更地のどれがいいかをしっかり見極めるのは無理だよね
いろんな業者に相談しなきゃならないし、そんな時間、取れないな～
信用できる業者をどうやって探せばいいかわからないし・・
その通りだと思う。だから僕は売却の査定とか解体費用、賃貸活用などの複数の方法の計画書を1回で取り寄せたよ。
複数の方法の計画書を1回ってどういうこと？
具体的にはこのサービスを使ったよ。
複数の活用提案を1回で取り寄せ
へぇ～こんなサービスがあるんだ。しかも複数の業者から一括で取れるのも比較できてよさそうだね。
一括査定というのはいろいろあるけど、複数の活用方法の計画や見積もりを1回で取れるサービスはほとんどない。
ただ、ちょっと心配なのは計画書を作った業者からしつこく何回も連絡が来るんじゃない？
そこは問題ないよ。提案を断る場合はタウンライフに伝えれば、代わりに業者にお断りの連絡を入れてくれる仕組みだ。
それはいいね。タウンライフが間に入ってくれるなら気軽に計画書を依頼できそうだ。
「タウンライフ空き家解決」で受け取れる計画書は以下のとおりだよ。
もちろん、費用は無料だ。
売却プラン（売却査定）
空き家を現状のまま売却すると、どれくらいの金額での売却が期待できるかを査定したものです。
築年数が古い建物でも、周辺環境など立地条件により、思いもしない価格がつく可能性もあります。
解体プラン
こちらは解体費用の見積もりです。
他のプランも検討し、建物を解体した方が売却・活用がやりやすい場合は、解体を選択するのもありでしょう。
更地にした後は駐車場として活用するという案もあります。
新築見積書（リノベ・建替えプラン）
これは例えば、現状の空き家を賃貸として貸し出すため、リノベーション（大規模改修）やリフォームの見積ととらえてください。
また、現状の空き家を解体し、アパートとして建て替え、賃貸として活用する案もあります。
駐車場とかアパートに建替えて貸し出すという活用は全く頭になかったな～
賃貸事業計画書（活用プラン）
賃貸として貸出すプランの場合、もっとも重要となるのが、採算が取れるかということです。
採算が取れるかどうかは、空き家の間取りや、特に水回りなどを含めた家の状態、周辺環境などの立地条件により、大きく異なります。
ある意味、タウンライフ空き家解決から受け取る計画書の中で、もっとも重要な情報といえます。
最適な活用方法を見極める
まずは保有している空き家の最適な活用方法を把握し、そこから必要に応じて調査を深堀りしていけばいい。
もちろん、何が最適であるかは専門家のアドバイスをもらえる。
例えば売却が最適そうなら売却の一括査定を使ってみるとか。
その通り！
なのでまずは、空き家が「特定空き家」に指定されてしまう前に、早く行動を起こした方がいいよ！
【参考】空き家を放置した場合の損害賠償について
空き家の老朽化による損害賠償請求
老朽化した空き家が倒壊の危険性を有し、近隣住民に被害を及ぼす可能性がある場合、所有者に対して建物の修繕や解体を求めることができます。
これは、所有権に基づく妨害予防請求権として認められています。
具体的な判例として、老朽化した建物が倒壊の危険性があるとして、隣接地の所有者が建物の所有者に対し、修繕や解体を求めた事例があります。
老朽化という理由だけで修繕や解体を求められることもあるのか・・
空き家の倒壊による損害賠償請求
放置された空き家が倒壊し、近隣の建物や住民に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。
例えば、老朽化した空き家のブロック塀が倒壊し、隣接する土地に被害を与えたケースでは、土地工作物責任が問われ、所有者に損害賠償が命じられました。
行政による代執行と費用請求
空き家が危険な状態で放置されている場合、自治体は建築基準法に基づき、所有者に対して修繕や解体を命じることができます。
所有者がこれに従わない場合、自治体は行政代執行として解体を行い、その費用を所有者に請求することが可能です。
空き家の放火による損害賠償リスク
放置された空き家が放火の対象となり、火災が発生して近隣に被害を及ぼすケースも報告されています。
このような場合、所有者が適切な管理を怠ったと判断されれば、損害賠償責任を問われる可能性があります。
放火については本当に可能性があるので怖いな・・
空き家の倒壊による高額な損害賠償事例
空き家の倒壊により、隣接する住宅が全壊し、住民が死亡するなどの重大な被害が発生した場合、所有者は多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。
具体的な試算では、物的損害と人的損害を合わせて数千万円から数億円に上るケースもあります。
これらの事例から、相続した空き家を適切に管理せず放置することは、近隣住民や自治体から損害賠償を請求されるリスクが高いことがわかります。
空き家の所有者は、定期的な点検や適切な維持管理を行い、必要に応じて修繕や解体を検討することが重要です。
確かに空き家の放置はリスクが高いので、すぐに売却なり活用なり考えた方がよさそうだな・・